Tout savoir sur la déclaration des biens immobiliers

Avec la date remise de déclaration des impôts qui approche, des questions se posent sur la déclaration des revenus fonciers. Explications.

Comment déclarer son bien immobilier aux impôts ?

Depuis 2003, tous les propriétaires occupants, personnes physiques ou morales, doivent déclarer leur bien immobilier (article 1418 du Code général des impôts) avant le 1^er juillet de chaque année. Ils doivent également déclarer les occupants de ces biens immobiliers. En 2023, la limite de déclaration était fixée au 10 août et, pour chacun des locaux, chaque propriétaire a dû indiquer à quel titre il occupe le logement et s’il s’agit de sa résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un local vacant. Quand il n’occupe pas lui-même le logement, il doit indiquer l’identité des occupants et la période d’occupation. Les locaux annexes doivent être déclarés avec le logement dont ils dépendent : il peut notemment s’agir des caves ou des parkings. L’administration fiscale indique que le but de ce dispositif est de pouvoir appliquer la taxe d’habitation aux propriétaires qui y restent assujettis. En effet, elle a été supprimée en 2023 pour l’ensemble des ménages mais elle reste applicable pour les résidences secondaires et les locaux vacants. En cas de non déclaration, les propriétaires encourent une amende de 150 euros par lot fiscal.

Cette déclaration est-elle obligatoire en 2024 ?

Oui, cette obligation est reconduite en 2024 mais si l’occupant ne change pas, le propriétaire n’a pas de nouvelle déclaration à faire. C’est en tout cas ce que stipule l’article 1418 du Code général des impôts. Le minitère de l’Economie indique ainsi que cette première campagne de déclaration a bien fonctionné avec plus de 82% des propriétaires de moins de 200 locaux qui ont déclaré les occupants de leur logement. Il n’est donc pas envisagé de mettre en œuvre une nouvelle campagne.

Si les occupants du logement changent en cours d’année, faut-il faire une déclaration ?

En principe, il faut déclarer tout changement mais, en cas de meublé saisonnier, l’administration fiscale admet des dispenses et ne demandera pas l’identité des occupants qui, par définition, changent tout le temps. Si le bien est occupé de manière illégale par des personnes comme des squatters, si le contribuable connaît les occupants, il peut indiquer leur identité et sinon, il devra déclarer son bien comme étant vacant. En revanche, si vous êtes propriétaire d’un logement dans une résidence gérée (résidence tudiante ou senior), il faut déclarer l’occupant. Cette déclaration incombe au propriétaire et non à la société qui gère la résidence.

Comment faire la déclaration ?

Pour accomplir cette déclaration, il faut se rendre sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers ». Il est accessible aux propriétaires depuis leur espace particulier ou professionnel sur le site « impôts.gouv.fr ». La démarche est totalement démarterialisée, elle ne peut donc pas se faire sur un formulaire papier mais l’administration fiscale a mis en place un système d’aide notammment avec une déclaration préremplie qu’il faut simplement valider si les données sont celles connues par l’administration fiscale. Un numéro de téléphone a également été mis en place par l’administration : il s’agit du 08 09 401 401 (service gratuit et prix d’un appel).

En cas d’indivision, comment se passe la déclaration ?

Une seule déclaration est attendue pour chaque bien. En cas de dépôts multiples, seule la dernière déclaration sera prise en compte. Si le bien est en indivision, notamment à la suite d’une succession, il faut donc que les indivisaires se mettent d’accord sur la personne qui déclare. En cas de décès du propriétaire, un autre propriétaire indivis peut réaliser la déclaration. En attendant que la succession soit réglée, le notaire peut faire une mise à jour.

Si je suis à l’étranger ou que je vis en EHPAD, faut-il faire la déclaration ?

Les biens loués en France doivent être déclarés et pour les résidents en Ehpad, la déclaration peut être réalisée par le représentant légale. Si la jouissance de la résidence principale a été conservée par la personne âgée, il faut la déclarer en résidence secondaire. Celle-ci sera ensuite exonérée de taxe d’habitation sur les résidences secondaires. En cas de déménagement, si vous restez propriétaire de votre bien, vous devez indiquer qu’il s’agit d’une résidence secondaire, location…En cas de vente, l’obligation de déclaration incombera à l’acheteur, nouveau propriétaire du bien.

Que faire en cas d’erreur sur le bien ?

L’administration fiscale n’est pas à l’abri d’erreur sur le bien : surface ou nature du local erronées par exemple. Parfois, le lot rattaché au bien comme une cave ou un garage est manquant ou encore la déclaration indique un bien qui ne vous appartient pas. Dans ce cas, il faut signaler le problème via la messagerie sécurisée dans impôts.gouv.fr en choisissant le thème « j’ai une question sur le descriptif de mon bien immobilier ». Concernant la surface, l’administration rappelle qu’il s’agit de la surface au sol et non la surface loi Carrez, ce qui peut expliquer le différentiel constaté. Les dépendances doivent également être déclarées (cave, parking, garage, etc.) Même si vous constatez des erreurs, il faut faire la déclaration qui est totalement indépendante du reste.

Que faire en cas de compromis de vente en cours au moment de la déclaration ?

Dans le laps de temps entre la signature du compromis et la vente définitive, l’obligation de déclaration reste celle du propriétaire, pas de son acheteur. Si vous avez réalisé une opération immobilière récemment chez votre notaire (achat, succession), la liste de vos biens peut ne pas tenir compte de ce changement : il est, en effet, ,écessaire que l’acte rédigé par votre notaire soit public soit auprès des services de la publicité foncière pour être pris en compte dans votre espace sécurisé. Le délai peut aller de quelques semaines à quelques mois.

Que faire si je possède plusieurs logements ou tout un immeuble ?

Dans certains cas, le propriétaire possède tout un immeuble qui comprend plusieurs logements, voire plusieurs immeubles. Il peut s’agir de propriétaires privés ou de bailleurs sociaux. Le principe reste de faire une déclaration pour chaque local : il est possible de suivre un parcours déclaratif guidé spécifique qui permet d’effectuer une déclaration pour chaque bien. Mais pour les propriétaires de plus de 25 biens, il est également possible de faire sa déclaration via un échange de fichier au format CSV, c’est-à-dire un tableur qui permet de regrouper l’ensemble des biens en une seule déclaration. Si vous possédez entre 25 et 200 biens, vous avez le choix entre les deux modalités : le parcours unitaire ou l’échange de fichier au format CSV. Si vous possédez plus de 200 biens, vous devez effectuer votre déclaration par fichier CSV. Il faut se rapprocher de l’administration fiscale afin de voir quelles sont les attentes en matière de transmission de fichier.

(source : Nathalie COULAUD) CSN MAI 2024