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Newsletter mensuelle du Master 2 Droit Notarial
Par Nicole Sutor- Paulina Mirosz- Clara Guevara
Depuis plusieurs années, en France, les locations saisonnières de type airbnb se sont développés en masse. Ces dernières constituent une opportunité d’investissement conséquence pour grand nombre de personnes souhaitant s’enrichir.
Or, ce développement massif a contraint certaines communes, y compris celle de Nice, à agir afin de réglementer cette pratique.
Les réglementations ont été renforcées en raison de la forte demande de logements qui a fait classer la ville en zone tendue.
LE DROIT DE L’URBANISME : QUELLES REGLEMENTATIONS ?
Le cadre juridique de la location meublée de courte durée :
Depuis la loi ALUR, la location meublée de courte durée est soumise à une stricte réglementation.
En vertu de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, louer un local meublé pour des durées répétées à une clientèle de passage constitue un changement d’usage. Ainsi, les locations saisonnières passent d’un usage d’habitation à un usage commercial.
Cette règlementation vise à lutter contre la pénurie de logements disponibles à la location longue durée et répond à un intérêt général impérieux.
Est-il possible de mettre en location meublée de courte durée ma résidence principale ?
Selon l’article 1er de la loi ALUR, la résidence principale est définie comme « le logement occupé au moins huit mois par an », sauf exceptions (obligations professionnelles, santé ou force majeure) « soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ».
Dans certaines villes comme Nice, vous pouvez louer votre résidence principale en meublé de courte durée sans autorisation si cela ne dépasse pas 120 jours par an et que les revenus générés restent en dessous de 23 000euros.
Par ailleurs, vous devez vous enregistrer auprès de la mairie afin d’obtenir un numéro d’enregistrement, demandé depuis 2017.
Qu’en est-il de ma résidence secondaire ?
Il est nécessaire d’obtenir une autorisation de changement d’usage en remplissant un formulaire spécifique sur le site de la Métropole Nice Cote d’Azur.
Il est également obligatoire de s’enregistrer auprès de la mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement.
Le changement d’usage ainsi que le numéro d’enregistrement sont valables 1 an mais sont renouvelables tacitement pendant 5 ans.
Par conséquent, ces formalités suffiront pour réaliser une location meublée de courte durée durant 6 ans (sous réserve qu’aucun trouble public n’ait été constaté).
Toutefois, après 6 ans, il faudra effectuer une compensation.
BILAN :
La compensation est nécessaire :
- A l’expiration du délai de validité pour les personnes physiques.
- Si le propriétaire souhaite solliciter plus d’une autorisation de changement d’usage, le régime de compensation s’applique dès le 2ème meublé (par foyer fiscal).
- Pour les personnes morales souhaitant mettre en place une location meublée de courte durée dès le premier logement.
Le principe de compensation :
La compensation consiste en la transformation (concomitante) en habitation de locaux à Nice ayant un autre usage que l’habitation au 1er janvier 1970 ou ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme changeant leur destination postérieurement à cette même date et n’ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation.
Cela permet de contrebalancer la perte de logements liée à la location meublée de courte durée.
Ce processus est soumis à deux conditions :
- Tout d’abord, le local destiné à la compensation doit être décent et d’une surface minimum équivalente au bien mis en location de courte durée.
- Ensuite, ledit local doit se trouver sur la même commune du bien mis en location.
Par exemple : Monsieur A détient un bureau à Cimiez de 35 mètres carrés et il souhaite mettre en location meublée de courte durée sa résidence secondaire qui est un studio, de 30 mètres carrés, à Nice Ouest. Monsieur A va pouvoir transformer son bureau à Cimiez en logement pour permettre de combler la perte d’un logement à Nice. La compensation étant opérée, Monsieur A peut mettre en location meublée de courte durée sa résidence secondaire.
Les titres de commercialité :
Une alternative à la transformation de vos propres biens consiste à acheter un « titre de commercialité ». En vertu d’un contrat, une partie (le cédant) s’engage à convertir des locaux non destinés à l’habitation en logement, et accorde à l’autre partie (le cessionnaire/pétitionnaire) un « droit de présentation » auprès de l’administration compétente.
Cette « cession de commercialité » correspond en réalité à la transmission du droit de représentation devant l’administration.
Ainsi, même sans locaux à transformer, vous pouvez obtenir une compensation en achetant ce titre auprès de quelqu’un qui respecte les conditions requises.
Pour revenir à l’exemple précèdent : si Monsieur A ne détient pas de bureau à Cimiez, il pourra acheter un titre de commercialité à Monsieur B pour obtenir sa compensation, cela sous réserve que le tire de commercialité détienne les conditions requises à celle-ci.
LE DROIT DE LA COPROPRIETE : QUELLES OBLIGATIONS ?
Vous, futurs propriétaires, en plus de ces règlementations, devez respecter le règlement de copropriété.
En effet, il n’est pas rare que ce dernier interdise toute activité commerciale en son sein.
Le règlement de copropriété peut-il interdire les locations saisonnières ?
L’article 9 de la Loi du 10 juillet 1965 prévoit que « chaque propriétaire dispose de ses parties privatives comprises dans son lot : il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ».
Le règlement de copropriété est un document qui régit la vie en copropriété et donc peut contenir des dispositions interdisant les locations saisonnières type Airbnb.
Ces restrictions sont mises en place afin de maintenir l’harmonie et la tranquillité au sein de la copropriété, en contrôlant l’usage des biens.
De ce fait, il est essentiel pour les propriétaires envisageant ce type d’investissement de consulter avec attention ce règlement et notamment les dispositions spécifiques aux locations saisonnières contenues dans ce dernier. Le but étant d’éviter un conflit avec le syndic qui serait en droit de saisir la justice afin d’obtenir une cessation de l’activité.
L’interdiction de meublés de tourisme
Les meublés de tourisme sont des logements meublés destinés à la location saisonnières et proposés par des particuliers ou professionnels pour des séjours de courte durée.
Ce type de location correspond à une activité commerciale si sont fournies des prestations de service telles que :
- La fourniture de linge
- Le petit-déjeuner
- Transfert aéroport / logement
Ces dernières, gérées par le propriétaire ou via une plateforme en ligne, peuvent être interdites par un règlement de copropriété.
De plus, même si elles ne sont pas explicitement interdites par ce règlement, elles peuvent l’être car incompatibles avec la destination de l’immeuble du fait de leur caractère commercial.
La clause d’habitation bourgeoise exclusive
La Loi du 10 juillet 1965 dispose que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits de copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».
Ainsi, chaque propriétaire, peut jouir librement de son bien à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
En pratique, la destination de l’immeuble correspond à son usage. De cette manière, certaines clauses d’habitation sont plus contraignantes que d’autres à l’égard des locations de types Airbnb. En effet, qu’elle soit mixte, simple ou exclusive, la clause doit être respectée par tous.
La clause d’habitation bourgeoise exclusive, historiquement intégrée aux règlements de copropriété, visait à limiter l’usage des biens immobiliers à des fins strictement résidentielles. Cette disposition interdisant ainsi souvent l’exercice d’activité commerciales, y compris la location saisonnière de type Airbnb, afin de préserver la tranquillité et l’usage résidentiel des lieux.
En l’absence de restriction explicite, la location était alors permise.
Cependant, dans un arrêt du 31 janvier 2024, le tribunal administratif de Nice a inversé ce principe : désormais, la règle générale est l’interdiction. Un propriétaire doit vérifier qu’une clause autorise spécifiquement la location saisonnière. A défaut de mention, la location du bien ne sera pas possible.
Il est possible également de déroger à cela avec une clause de consentement préalable obtenue par l’accord de l’assemblée générale.
Ainsi, si vous obtenez l’approbation de la majorité des copropriétaires, vous pourrez louer votre appartement dans le cadre de ce type de locations.
ATTENTION :
L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel (article L631-7-1 du CCH). De ce fait, si vous décidez de vendre votre appartement, le bien redeviendra à usage d’habitation et le nouveau propriétaire devra à son tour réaliser les démarches nécessaires.
En revanche, lorsque l’autorisation de changement d’usage est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne.
Le + : Les troubles anormaux de voisinage :
Les locations saisonnières de types Airbnb peuvent générer des nuisances sonores ou encore des problèmes de sécurité liés aux allées et venue fréquentes de personnes étrangères. Ces troubles perturbant le voisinage peuvent justifier une interdiction de location saisonnière.
LE ROLE DU NOTAIRE :
Le notaire peut être sollicité à plusieurs reprises face à ce type de situation. Il peut, par exemple, être consulté par un investisseur intéressé par ce type de location, ou par un particulier souhaitant augmenter ses revenus en louant sa résidence principale ou secondaire.
Dans son rôle de conseiller, le notaire doit vérifier la faisabilité de l’opération, évaluer sa pertinence juridique et alerter sur les éventuels risques.
Sur le plan fiscal :
- Conciergerie : Le notaire peut suggérer au client de recourir à un service de conciergerie pour faciliter la gestion locative de son bien. Ce service simplifie la gestion quotidienne et les démarches administratives.
- Plateforme de location : L’utilisation d’une plateforme de location permet également au client de ne pas avoir à régler la taxe de séjour, celle-ci étant prise en charge directement par la plateforme.
- Logement vacant : Les biens vacants sont soumis à certaines taxes d’habitation, mais une exception s’applique aux résidences secondaires meublées assujetties à la taxe d’habitation. En optant pour la location de ce type de logement, le client devra s’acquitter de la taxe d’habitation, mais sera exempté de la taxe sur les logements vacants.
S’il est sollicité pour intervenir en tant que maitre d’œuvre de l’opération, le notaire devra maitriser parfaitement la réglementation en vigueur.
En particulier, avant de procéder à la rédaction du bail, il devra s’assurer du respect des dispositions des articles L. 631-7 à L. 631-9 du Code de la construction, relative au changement d’usage, en se renseignant auprès des services municipaux.
Il est également possible de solliciter le notaire pour la rédaction d’un titre de cession de commercialité, afin de garantir la bonne constitution du dossier et sa qualité.