Bien en indivision – Du papier à la réalité

Vous venez d’hériter d’un bien en indivision, c’est-à-dire d’un bien dont vous partagez la propriété avec une ou plusieurs autres personnes. Deux possibilités s’offrent concretement à vous : rester en indivision ou vendre votre quote-part.

Lorsqu’un défunt laisse derrière lui un bien immobilier en indivision, sa vente peut rapidement devenir une source de conflit et de stress pour les héritiers. Pour appréhender au mieux cette situation, il est primordial de bien comprendre ce qu’est l’indivision. En pratique, il s’agit d’une situation juridique qui survient lorsqu’un bien immobilier appartient à plusieurs personnes sans qu’aucune ne détienne la totalité des parts. Dans le cas d’un décès, les héritiers du défunt se retrouvent donc en indivision, ce qui signifie qu’ils ont tous des droits égaux sur le bien immobilier en question.

Une vente à l’unanimité

Étant donné que vous n’êtes pas seul à avoir des droits sur le bien, la première étape pour vendre un bien en indivision est de s’entendre sur la décision de vendre. Gardez en tête que si tous les héritiers ne sont pas d’accord pour vendre le bien, cela peut rapidement devenir un casse-tête ! Mieux vaut donc discuter ouvertement de la situation afin de trouver un terrain d’entente. Si, malgré cela, aucune entente n’est possible, vous pourrez demander l’intervention d’un juge afin qu’il tranche le litige. Si par chance, tous les héritiers sont d’accord pour vendre le bien, il faudra commencer par déterminer le prix de vente. Pour éviter là encore les contrariétés, faites appel à un expert immobilier qui évaluera de manière objective (sans affect) le bien, et en fixera un prix juste par rapport au marché actuel. Pensez à prendre en compte les éventuelles dettes liées au bien immobilier, telles que les prêts hypothécaires ou les travaux à réaliser avant la vente. Cela évitera les conflits, mais aussi le blocage de la vente.

Un process souvent plus long

Une fois le prix fixé et validé par tous les héritiers en indivision, le bien pourra être mis en vente.

Si en temps normal, il est déjà recommandé de faire appel à un agent immobilier pour bénéficier de son expertise et de son réseau, une vente en indivision mérite d’autant plus ce type « d’investissement ». Neutre, l’agent immobilier pourra se charger de toutes les formalités administratives liées à la vente et limiter les discussions et insinuations douteuses. En revanche, que vous décidiez de passer par un expert de l’immobilier ou de vendre le bien vous-même, sachez que la vente d’un bien en indivision peut prendre du temps. Pour cause, chaque héritier doit donner son accord à chaque étape de la vente, ce qui peut rallonger considérablement le processus. En bref, un seul mot d’ordre : la patience !

Des démarches similaires à une vente classique

Comme dans une vente immobilière traditionnelle, l’offre écrite d’un acheteur potentiel peut être acceptée ou refusée. Cela devra toutefois être fait par la totalité des coïndivisaires. En effet, la vente du bien requiert l’accord unanime de l’ensemble des héritiers. Et si l’un des héritiers en indivision refuse toutes les offres pour bloquer volontairement la situation ? La loi prévoit fort heureusement que le président du tribunal judiciaire, anciennement tribunal d’instance et de grande instance, peut autoriser la vente d’un bien en indivision si cela est conforme à l’intérêt commun des indivisaires. Vous devrez toutefois, pour ce faire, démontrer que la vente est dans l’intérêt de tous les héritiers. Un avocat spécialisé en droit des successions sera, dans ce cas, votre meilleur allié ! N’hésitez pas à prendre conseil auprès de lui avant toute action ou discussion avec les autres héritiers.

Un partage financier au prorata

Si une offre d’achat est acceptée, vous et vos coïndivisaires ainsi que le futur acheteur signerez un compromis de vente qui précisera les modalités de cette dernière. Un notaire de votre choix (à tous) sera chargé de réaliser les formalités administratives, notamment la signature de l’acte de vente qui là encore devra être signé par tous les héritiers. Une fois la vente actée devant notaire, les bénéfices seront répartis entre les indivisaires en fonction de leur part dans l’indivision. En général, ces derniers sont répartis de manière égale entre tous les héritiers. Il est cependant possible de convenir d’une autre répartition si tous les héritiers sont d’accord. Prenez conseil auprès d’un notaire.

Article de J.Cordier publié dans le Nice matin